Confira a entrevista com Edgard Soares: São Paulo, SP, 16 (AFI) – Os estádios que as 12 cidades-sedes escolhidas pela Fifa terão que erguer ou reformar até 2014. Mas, afinal, a empreitada é viável? Vai acontecer exatamente como foi anunciado? Ou a tarefa será paralisada no meio do caminho? Há a possibilidade de alguns projetos nem saírem do papel?

O Futebol Interior é o maior Portal esportivo independente do Brasil, com mais de 25 milhões de pages views/mês. Com esta audiência, aliás, é um dos Portais esportivos mais acessados em todo o mundo. Diante desta responsabilidade, que o coloca como verdadeira fonte de consulta, inclusive de jornalistas, o Portal FI quer trazer respostas efetivas às questões levantadas.

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Afinal, a Copa do Mundo de 2014 é assunto relevante para centenas de milhares de internautas, que nos acessam diariamente. E será cada vez mais daqui para a frente.

Para analisar estas questões em profundidade, o FI ouviu seu Colunista Sênior, Edgard Soares (foto), que, ao mesmo tempo, é um expert na área imobiliária, possuindo uma empresa que há 28 anos atua neste mercado. Além disso, tem como clientes algumas das maiores incorporadoras e construtoras civis do país, tendo conquistado para as mesmas nada menos que 11 Top de Marketing e nove Marketing Best, referências de premiações de performance na área.

Além disso, entre outras atividades ligadas ao setor, a sua empresa produz o Vídeo Imóvel, o mais tradicional programa de TV neste segmento, levado ao ar semanalmente pelas TV Bandeirantes, Rede TV! e Band News.

Nesta entrevista concedida por Edgard Soares a Élcio Paiola, diretor-responsável do Portal FI, muitos esclarecimentos são dados e muita informação é transmitida, com exclusividade, aos nossos
internautas.

Futebol Interior: O Brasil tem condições de construir todos os estádios que estão previstos nas sedes previstas para a Copa e cujas maquetes a gente está vendo, com insistência, nos jornais, sites e revistas?

Edgard: Não. Isto é: sem dinheiro público, não.

FI: Você é especialista na área, então explique: a iniciativa
privada nacional não tem recursos para erguer estas arenas?

Edgard: Não tem recursos nem interesse porque o estádio
como produto final, embora possua custo elevado de construção, não oferece retorno tão satisfatório se comparado com outros investimentos imobiliários.

FI : Como assim? Que tipo de investimentos?

Edgard: Shopping Centers, por exemplo. A cidade de São Paulo possui nada menos que 49 shoppings centers catalogados na associação que os congrega. E mais uma dezena em processo de aprovação na Prefeitura. É um dos maiores índices mundiais de população versus centros de compra caracterizados como shopping centers. E ainda há um potencial enorme pela frente relativo aos mesmos a ser explorado. No interior do nosso estado e nas capitais de outros estados, as necessidades da população neste quesito ainda não foram plenamente atendidas. Logo, a
primeira opção de investimento de construtoras nos próximos anos será neste campo.

FI: E além de shoppings?

Edgard: O mercado imobiliário é cíclico. Quando existe déficit de um produto, costuma-se suprir esta falha com abundância de oferta neste nicho até que a demanda se esgote. Agora, por exemplo, os edifícios comerciais, que ficaram esquecidos por vários anos, estão na ordem do dia. Basta olhar o novo skyline formado pela Marginal do rio Pinheiros para se constatar este fato.

FI: Isto quer dizer que não sobra espaço no Brasil para
investimentos privados em estádios? Mesmo com uma Copa do Mundo batendo à nossa porta?

Edgard: Não dá pra lutar contra a história. Em todos os países, Portugal quando da Eurocopa, no início desta década; ou Alemanha, na Copa de 2006. Sempre a presença do Estado foi indispensável para se erguer novas arenas. No Brasil, então, nem se fale. Na fase áurea da ditadura militar se construíram seis estádios, todos com capacidade para mais de 40 mil espectadores, a maioria no norte/nordeste. E bancados integralmente pelo Governo, naturalmente.

FI: Qual o papel da iniciativa privada neste processo?

Edgard: O de coadjuvante. Porque, ao contrário de quando se fala em patrocínios, onde empresas de qualquer ramo podem se interessar por divulgar sua marca ligada a um clube ou uma seleção, no caso dos estádios, o enfoque é muito específico, ou seja, o produto vai interessar mesmo é a uma construtora. E o que a construtora quer? Obra, naturalmente, pois é isso que ela sabe fazer.

FI: Quem está se interessando hoje por construir estádios?

Edgard: Não são as incorporadoras civis, as que ganham dinheiro lançando apartamentos, flats, escritórios e mesmo shopping centers, isso eu posso lhe assegurar. Temos em nossa empresa um termômetro super atualizado deste mercado. São, na verdade, as empreiteiras de obras públicas. E é aí que está o problema, pois elas não têm know-how de incorporação, de fazer dinheiro com o próprio empreendimento. Seu back-ground se resume a serem contratadas por Governos municipais, estaduais ou o Federal para levantar estruturas de grande porte e remuneradas pelo trabalho.
A única exceção são as concessões, que é uma nova modalidade de remuneração. Mas com relação aos estádios este retorno não é tão claro quanto na arrecadação proveniente, por exemplo, de pedágios, que são obrigatórios.
Para a Copa do Mundo, as empreiteiras precisam se unir a empresas que dominam este marketing específico. Ou elas vão depender do dinheiro do governo ou terão que fazer parcerias com empresas voltadas para o marketing imobiliário. Aí surgem novos obstáculos: acontece que este último setor também vive momentos de tensão. No cenário atual é difícil de se montar parcerias com incorporadores imobiliários.
Não nos esqueçamos: a crise econômica mundial teve uma de suas origens justamente em que mercado? No imobiliário norte-americano. Então, investidores privates, Fundos e Bancos ficam com atenção e cuidados redobrados quando se trata de colocar dinheiro neste tipo de empreendimento.

FI: Qual a saída?

Edgard: Creio que ajustes terão que ser feitos. Alguns projetos divulgados são ambiciosos demais, caros demais. Nós não estamos hoje na mesma situação em que estavam Japão ou Coréia do Sul em 2002. Aliás, se aquela Copa fosse hoje,Japão e Coréia do Sul também teriam de ser muito mais parcimoniosos com o dinheiro público do que foram em 2002. O mundo dos negócios mudou. O Japão, segunda economia do mundo, está em recessão. Algo inimaginável até 2007. Então, é preciso acordar para o que está acontecendo: redefinir os produtos, deixá-los mais práticos. Modernos, sim, porém com mais ênfase no funcional. Depois, elaborar boas PPPs, bem fundamentadas, com business plan que façam sentido. Elas são as saídas mais viáveis diante do quadro que se apresenta.
Para atrair os governos municipais e estaduais, porém, é preciso considerar a possibilidade de agregar aos complexos esportivos espaços para abrigar escritórios públicos, repartições, às vezes até mesmo novas sedes de governo. E também implementar nos mesmos áreas de interesse social, como escolas que sempre possuem bom apelo e são mesmo indispensáveis e necessárias. Aliás, quanto mais escolas houver, melhor para o país. Enfim, os projetos precisam ser mais bem elaborados, mais completos. Não podem se resumir a desenhos computadorizados, bonitos de estádios isolados, porém que nem numa economia de país de Primeiro Mundo teria lugar hoje em dia.
É preciso inserir as arenas no Plano Diretor das cidades, dar-lhes algum papel e função urbanística. O dinheiro que eventualmente seria gasto com aquisição de imensas áreas, que contemplam estacionamentos igualmente enormes, poderia ser melhor aplicado em melhoria e ampliação do transporte coletivo e em suas malhas específicas em torno dos estádios.
Só assim haverá justificativa para que o dinheiro público seja investido nestes empreendimentos que, somente se bem pensados e redefinidos, poderiam então ser viabilizados.

FI: Bem, você deu uma pequena aula nesta resposta. Reunindo tanta experiência, sendo reconhecidamente um profissional criativo no setor, você tem sido muito procurado por escritórios de arquitetura ou mesmo empresas que estão envolvidas nas construções de arenas para a Copa?

Edgard: Muito. E isto é natural, porque dominamos o assunto e estamos há quase 30 anos prestando consultoria e atuando, de fato, no mercado imobiliário. Não sou apenas eu, mas uma equipe que reúne arquitetos, urbanistas, orçamentistas, pesquisadores, duas dezenas de pessoas trabalhando em tempo integral.
Concomitantemente, reúno experiência no futebol, como vice-presidente da FPF, do Corinthians e Presidente do Esporte Clube Taubaté. Vivi os dois lados, o que é não apenas raro, mas único. Então, sempre tem alguém lembrando disso e nos procurando, querendo ouvir nossa opinião. Atendo na medida do possível. Há também telefonemas e pedido para conversar, vindo de empresas
que fazem estruturação de negócios e auditorias, falo das internacionais, que foram contratadas recentemente por governos estaduais e/ou municipais das cidades-sedes da Copa. Outro dia recebemos em nossa sede, o professor Adriano Machado (GV), que é dono da PLANE, um conceituado escritório de planejamento imobiliário, muito utilizado, por exemplo, por uma gigante do setor como a multinacional Brascan. Pois bem, o Adriano está contratado pela Price Whitehouse para estudar o estádio de Natal, no Rio Grande do Norte. Como o Adriano é meu amigo, demos várias dicas que ele recolheu agradecido. Mas, fiz um alerta: é um projeto faraônico, ocupando um terreno muito grande no centro velho de Natal. Recomendei que tirassem um pouco o pé do freio porque senão vai ficar inviável. Este é um caso concreto em que pudemos chamar a atenção para o gigantismo da idéia, presente também, a bem da verdade, na maioria das outras cidades-sedes. Porém, foi um caso pontual.
Infelizmente, muitas vezes sou obrigado a pedir desculpas por não atender os que me procuram.
Não temos tempo para isso. O mercado imobiliário civil, que é o nosso foco, está começando a se reaquecer e nossa empresa está com 100% de seu tempo tomado.

FI: Para terminar, acredita que teremos uma Copa do Mundo em 2014 com novos e modernos estádios?

Edgard: A Copa é irreversível, é claro que teremos algumas novas arenas. Mas não acredito que todas aquelas que estão sendo anunciadas acabem vingando. Até porque, no fundo, elas não são necessárias. Se vingarem, com certeza, haverá desperdício de dinheiro. O Brasil deveria fazer como a Argentina, que só reformou seus estádios e realizou a competição em 78. “Ah!, mas a Argentina é um país do Terceiro Mundo”, alguém dirá. Bem, os Estados Unidos, que são o maior país do planeta e não tem nada de terceiro mundo, fizeram a mesma coisa e a Copa de 94 lá foi ótima. Até estádio de beisebol e futebol-americano foram adaptados. Nenhum estádio novo foi construído pelos norte-americanos para receber o mais importante torneio de futebol.
A França, que é outra das maiores economias do mundo,
construiu apenas um estádio novo em 98. Nossa seleção foi desclassificada na Copa de 2006, na Alemanha, jogando num estádio antigo, com capacidade para 38 mil pessoas. O Brasil deveria é mirar nestes exemplos e colocar os pés no chão.

* Edgard Soares cursou Direito na PUC-SP e possui curso de Licenciatura Plena em Pedagogia. Além de publicitário e jornalista foi Professor das Faculdades de Comunicação Anhembi e Escola Superior de Propaganda e Marketing, nas cadeiras de Técnica de Redação Publicitária e Planejamento de Campanhas.